Home staging na godziny – szybkie przygotowanie mieszkań pod wynajem

Mieszkanie przeznaczone na wynajem nie musi wyglądać jak realizacja z katalogu wnętrzarskiego. Musi natomiast być czyste, uporządkowane, funkcjonalne i dobrze wyglądać na zdjęciach. To zasadnicza różnica. Przy lokalu, który ma trafić na rynek w ciągu jednego lub dwóch dni, wielotygodniowa metamorfoza zwykle nie ma ekonomicznego sensu. Znacznie lepiej działa home staging wykonany w kilka godzin: usunięcie wizualnego chaosu, poprawienie układu mebli, drobne naprawy, uzupełnienie braków i przygotowanie mieszkania do sesji zdjęciowej.

Największym błędem jest zaczynanie od dekoracji. Poduszki, plakaty i rośliny nie uratują mieszkania z przepaloną żarówką, kamieniem na baterii, naderwaną listwą przypodłogową czy pokojem zastawionym trzema przypadkowymi regałami. Przy szybkim przygotowaniu lokalu liczy się kolejność prac.

Co naprawdę można poprawić w mieszkaniu w ciągu kilku godzin?

W praktyce home staging na godziny najlepiej sprawdza się w mieszkaniu, które jest technicznie sprawne i nie wymaga remontu. Lokal może być przeciętnie urządzony, mieć kilkuletnie meble albo neutralne wyposażenie z IKEA czy JYSK. Problemem nie jest wiek stolika. Problemem jest sytuacja, w której mieszkanie wygląda na zaniedbane albo trudno zrozumieć funkcję poszczególnych pomieszczeń.

Przy kawalerce lub mieszkaniu dwupokojowym pierwsze widoczne efekty da się uzyskać w około 3–5 godzin. Lokal trzy- lub czteropokojowy wymaga zwykle 5–8 godzin, szczególnie gdy trzeba przygotować również wyposażenie do zdjęć. To czas na korektę tego, co już istnieje, a nie na remont.

Najpierw usuwam rzeczy, które obniżają wizualną wartość mieszkania. Są to przede wszystkim:

• nadmiar mebli zmniejszający optycznie pokoje,

• widoczne przewody, ładowarki i przedłużacze,

• prywatne zdjęcia, magnesy, kosmetyki i przypadkowe dekoracje,

• stare ręczniki, pościel i tekstylia w kilku niepasujących kolorach,

• opakowania środków czystości stojące w łazience,

• suszarki na pranie, wiadra, mopy i odkurzacze pozostawione na widoku,

• sztuczne kwiaty złej jakości,

• mocno zużyte chodniki i dywaniki.

Dopiero później można myśleć o stylizacji.

W salonie często wystarcza przesunięcie kanapy o kilkanaście lub kilkadziesiąt centymetrów, odsłonięcie przejścia do okna i ograniczenie liczby drobnych przedmiotów. Przy wynajmie najemca powinien od razu zobaczyć, gdzie będzie odpoczywał, jadł i pracował. Jeżeli stolik pełni jednocześnie funkcję biurka, stołu i szafki RTV, mieszkanie wygląda na mniej funkcjonalne, nawet gdy jego metraż się nie zmienia.

Duże znaczenie ma światło. W jednym pomieszczeniu nie powinny przypadkowo mieszać się żarówki o wyraźnie ciepłej i chłodnej barwie. W mieszkaniach przygotowywanych do wynajmu najbezpieczniej wypada neutralne lub lekko ciepłe oświetlenie, zazwyczaj w granicach 2700–4000 K, zależnie od funkcji pomieszczenia. Przed zdjęciami trzeba też sprawdzić, czy wszystkie źródła światła działają. Przepalony punkt w suficie jest drobiazgiem za kilkanaście złotych, ale na fotografii potrafi stworzyć wrażenie zaniedbania.

Łazienka wymaga jeszcze bardziej bezwzględnej selekcji. Usuwamy wszystko z krawędzi wanny, prysznica i umywalki poza pojedynczymi elementami potrzebnymi do stylizacji. Jeśli silikon wokół brodzika jest sczerniały, samo ustawienie świecy zapachowej nie rozwiązuje problemu. Najpierw naprawa albo wymiana silikonu, później dekorowanie.

Home staging na kilka godzin przestaje mieć sens, gdy lokal wymaga malowania całego mieszkania, wymiany zniszczonej podłogi, naprawy przecieków, regulacji kilku uszkodzonych szafek czy usuwania intensywnego zapachu papierosów. To nie jest już stylizacja, lecz przygotowanie techniczne nieruchomości.

Budżet: na czym wydawać pieniądze, a czego nie kupować?

Przy mieszkaniu na wynajem budżet trzeba liczyć inaczej niż przy nieruchomości przygotowywanej do sprzedaży. Właściciel nie potrzebuje najbardziej efektownego wnętrza. Potrzebuje lokalu, który dobrze prezentuje się w ogłoszeniu i jednocześnie wytrzyma normalne użytkowanie przez kolejnych najemców.

Sama konsultacja home stagingowa na polskim rynku kosztuje obecnie najczęściej około 300–600 zł i zwykle obejmuje od około 1 do 2 godzin pracy. Stylizacja mieszkania do sesji fotograficznej zaczyna się mniej więcej od 700–1000 zł, natomiast szersza realizacja z zakupami, transportem lub wypożyczeniem wyposażenia łatwo wchodzi w przedział kilku tysięcy złotych. W dużych miastach kompleksowe realizacje mogą przekroczyć 5000 zł.

Przy szybkim przygotowaniu mieszkania pod wynajem nie zaczynałbym jednak od pełnego pakietu. Najpierw trzeba sprawdzić, ile problemów można usunąć bez wymiany wyposażenia.

Dla mieszkania o powierzchni około 35–50 m² rozsądny budżet na drobne zakupy często zamyka się w 300–1000 zł. Przykładowy koszyk może obejmować:

• komplet jednolitej pościeli: około 80–180 zł,

• dwie lub trzy poszewki dekoracyjne: około 40–100 zł,

• neutralny pled: około 50–120 zł,

• nowe ręczniki do prezentacji łazienki: około 50–120 zł,

• lampkę stołową lub podłogową: około 80–250 zł,

• prostą roślinę z osłonką: około 40–100 zł,

• brakujące żarówki: około 30–100 zł,

• nowe uchwyty meblowe albo inne drobne elementy: zwykle kilkadziesiąt złotych.

Nie kupowałbym kompletu nowych dekoracji tylko dlatego, że obecne mieszkanie jest „mało instagramowe”. Najemcę interesuje przede wszystkim standard, układ, lokalizacja, cena, koszty eksploatacyjne i wyposażenie. Home staging ma pomóc mu szybciej zauważyć zalety lokalu, a nie odciągać uwagę od jego rzeczywistego stanu.

Jest też druga pułapka: dekoracje kupione wyłącznie pod zdjęcia. Pięć poduszek na łóżku, kilka wazonów, tace, świece i mnóstwo drobiazgów mogą wyglądać efektownie przez 20 minut sesji, ale później trzeba je gdzieś przechowywać. Przy właścicielu zarządzającym kilkoma mieszkaniami problem rośnie błyskawicznie. Lepszy jest niewielki zestaw elementów, które można wykorzystywać wielokrotnie.

Najwyższy priorytet powinny mieć rzeczy wpływające również na użytkowanie: dobry materac, sprawne oświetlenie, zasłony lub rolety zapewniające prywatność, miejsce do przechowywania oraz stół albo biurko, jeśli grupa docelowa najemców tego wymaga.

Jeżeli mieszkanie kosztuje przykładowo 3000 zł miesięcznie plus opłaty, wydanie 5000 zł wyłącznie na dekoracyjne przygotowanie lokalu trzeba dobrze policzyć. Przy mieszkaniu w dobrym stanie taki budżet może się zwracać zbyt długo. Wtedy lepiej przeznaczyć część pieniędzy na profesjonalne zdjęcia, drobne naprawy i wyposażenie, którego przyszły najemca faktycznie użyje.

Ostatnie dwie godziny przed zdjęciami i publikacją ogłoszenia

Najwięcej błędów pojawia się właśnie na końcu. Meble są ustawione, dekoracje kupione, właściciel uznaje więc pracę za zakończoną. Tymczasem przed wykonaniem zdjęć potrzebna jest jeszcze jedna kontrola mieszkania — najlepiej ze smartfonem w ręku.

Zdjęcie pokazuje inne problemy niż ludzkie oko. Na ekranie nagle widać krzywo stojące krzesło, zwisający przewód, pustą ścianę, stertę rzeczy widoczną przez otwarte drzwi albo odbicie właściciela w lustrze.

Na ostatnie 90–120 minut warto zostawić konkretną procedurę:

1. Otworzyć wszystkie drzwi i przejść mieszkanie w kierunku, w którym będzie fotografowane.

2. Sprawdzić powierzchnie blatów, stołów i szafek.

3. Usunąć rzeczy wystające spod łóżka oraz zza mebli.

4. Włączyć wszystkie lampy i wymienić niesprawne żarówki.

5. Wyczyścić lustra, szyby, baterie i błyszczące fronty.

6. Wyrównać zasłony, narzutę, poduszki oraz krzesła.

7. Zamknąć deskę sedesową.

8. Usunąć kosze na śmieci z kadrów.

9. Zrobić próbne zdjęcia każdego pomieszczenia.

10. Dopiero po obejrzeniu zdjęć zdecydować, czy potrzebne są dodatkowe dekoracje.

Ta ostatnia zasada oszczędza sporo pieniędzy. Często okazuje się, że lokal nie potrzebuje kolejnego plakatu ani lampy, lecz usunięcia dwóch przedmiotów z kadru.

Przy wynajmie trzeba uważać również na przesadną stylizację. Jeśli ogłoszenie pokazuje wyposażenie, którego najemca później nie dostanie, łatwo wywołać rozczarowanie podczas prezentacji. Dotyczy to szczególnie ekspresów do kawy, telewizorów, sprzętu audio, lamp, krzeseł i dekoracji będących własnością home stagera. Zdjęcia powinny jasno przedstawiać rzeczywisty standard wynajmowanego lokalu.

W szybkich realizacjach sprawdza się zasada: najpierw funkcjonalność, potem czystość, następnie światło, a dekoracje dopiero na końcu. Gdy czasu jest mało, odwrócenie tej kolejności niemal zawsze prowadzi do sytuacji, w której mieszkanie ma nowe poduszki, ale na zdjęciu nadal widać brudną fugę albo plątaninę kabli.

Jeżeli do przygotowania pozostaje tylko jeden dzień, zakupy również powinny być proste. Zamiast objeżdżać pięć sklepów w poszukiwaniu idealnego odcienia beżu, lepiej stworzyć listę maksymalnie 5–8 brakujących elementów i kupić je w jednym lub dwóch miejscach. IKEA, JYSK, Leroy Merlin, Castorama czy Action wystarczają do większości szybkich realizacji. Największym ograniczeniem home stagingu wykonywanego na godziny nie jest brak pomysłów, lecz logistyka: korki, brak produktu na półce, kolejka po odbiór zamówienia i konieczność składania mebli potrafią zjeść połowę dostępnego czasu.

Dlatego mebel wymagający dwóch godzin montażu ma sens tylko wtedy, gdy rozwiązuje realny problem funkcjonalny. Dołożenie go wyłącznie dla wyglądu jest zwykle złym wykorzystaniem ostatnich godzin przed publikacją.

Więcej informacji na: https://doint.pl

FAQ

Czy home staging ma sens przy tanim mieszkaniu na wynajem?
Tak, ale przede wszystkim w wersji budżetowej. Przy niedrogim lokalu największy zwrot daje dokładne sprzątanie, usunięcie nadmiaru przedmiotów, drobne naprawy i dobre zdjęcia. Kilkutysięczna dekoracyjna metamorfoza może być ekonomicznie nieuzasadniona.

Ile czasu potrzeba na szybki home staging kawalerki?
Jeżeli mieszkanie jest sprawne technicznie, około 3–5 godzin wystarcza na uporządkowanie wyposażenia, korektę ustawienia mebli, wymianę drobiazgów i stylizację. Generalne sprzątanie lub zakupy trzeba doliczyć osobno.

Czy przed wynajmem warto malować całe mieszkanie?
Nie automatycznie. Malowanie ma sens, gdy ściany są zabrudzone, mają liczne otwory, intensywne kolory albo widoczne ślady po poprzednich najemcach. Przy kilku niewielkich zabrudzeniach bardziej opłacalna bywa miejscowa poprawka, o ile da się dobrać ten sam kolor farby.

Co najbardziej psuje zdjęcia mieszkania?
Bałagan na blatach, przypadkowe przedmioty, mieszane temperatury światła, ciemne pomieszczenia, szerokokątne zdjęcia z mocno zniekształconą perspektywą oraz kadry pokazujące więcej podłogi niż samego wnętrza. Bardzo często problemem jest również fotografowanie mieszkania zanim zostanie dokładnie posprzątane.

Czy warto wypożyczać meble tylko do sesji?
Tak przede wszystkim w pustych lokalach lub wtedy, gdy istniejące meble mocno obniżają odbiór wnętrza. Przy typowym mieszkaniu na wynajem wyposażonym w podstawowe meble częściej wystarcza zmiana ich ustawienia i dodanie kilku tekstyliów.

Co zrobić jako pierwsze, jeśli na przygotowanie mieszkania został tylko jeden dzień?
Nie jedź od razu po dekoracje. Najpierw przejdź mieszkanie z telefonem, zrób zdjęcie każdego pomieszczenia i zaznacz trzy najbardziej widoczne problemy w każdym kadrze. W pierwszej kolejności usuń usterki, brud i nadmiar przedmiotów. Dopiero gdy te trzy rzeczy są załatwione, wydawaj pieniądze na stylizację. To właśnie od tej kolejności należy zacząć szybkie przygotowanie lokalu pod wynajem.